Tout sur l'immobilier, la maison, la co-propriété, la location, côté argent

Charges de copropriété : comment s'y retrouver ?

Elles augmentant chaque année et à vrai dire vous ne comprenez pas pourquoi ? Tour d'horizon des obligations du syndic, des votres et des droits de chacun.

Vocabulaire, décryptage : les parties d'un immeuble destinées à l'usage de tous comme les murs, les escaliers, la toiture, les couloirs, le plancher appartiennent à tous les copropriétaires, contrairement aux appartements qui sont des parties privatives. L'ensemble de tous les copropriétaires de l'immeuble constitue le syndicat. Il se réunit en assemblée générale au moins une fois par an. C'est lors de cette assemblée que les décisions concernant l'immeuble sont prises après avoir été soumises au vote. Le syndicat élit ses représentants qui constituent le conseil syndical. Il assiste le syndic et contrôle sa gestion et sa comptabilité. Le syndic, justement, c'est le mandataire du syndicat. Il gère l'immeuble au nom des copropriétaires. Il tient la comptabilité du syndicat. Il gère les affaires confiées (exemple : le nécessaire pour repeindre le bâtiment) et s'occupe des charges courantes (entretien des parties communes ou intervention d'un plombier lors d'une fuite d'eau). Il est élu lors de l'assemblée générale pour un mandat de trois ans renouvelable. Le syndic n'est pas forcément un professionnel de l'immobilier. Il peut être constitué des copropriétaires ou de certains d'entre eux.

Payer quoi ? Les charges de la copropriété, toujours payées au prorata de votre quotte part, sont divisées en 2 volets. Les charges générales sont relatives à la conservation et à l'administration des parties communes : ravalement, réfection de toiture, nettoyage, consommation d'électricité des parties communes, assurance, taxes sur l'immeuble, frais de tenue des assemblées générales, honoraires du syndic... Ces honoraires figurent dans le contrat du syndic et sont en général forfaitaires. Les charges spéciales sont, elles, facturées en plus. Elles comprennent le recouvrement des impayés, la gestion des sinistres en matière d'assurance, les assemblées supplémentaires.... C'est cette partie des charges qui a littéralement explosé ces dernières années. Le Conseil national de la consommation a d'ailleurs dénoncé dans un avis récent, le « caractère abusif de certaines clauses introduites dans les contrats proposés par les syndics et la restriction de la notion de gestion courante par l'accumulation de prestations particulières ou diverses ». Ce qui entraîne un total « manque de lisibilité des contrats de syndics, notamment en ce qui concerne les honoraires dus ».

...et quand ? Les charges générales sont réclamées par l'envoi d'une lettre du syndic tous les trois mois (ou une autre périodicité si l'assemblée générale en a décidé ainsi). Les copropriétaires versent des provisions égales au quart du budget voté. Vous devez payer le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. En fin d'année budgétaire, un rattrapage peut avoir lui en fonction des dépenses spéciales engagées par le syndic.

www.service-public.fr

www.anil.org

Quel recours pour contester les charges de la copropriété ?

Si vous les jugez abusives, il vous est cependant impossible de ne pas les payer. Les seules solutions sont la révocation du syndic ou/et un signalement à la DGCCRF.

Il n'y a pas de demi-mesure en matière de contestations des charges que vous payez. Le syndicat réuni en assemblée générale a voté à la majorité absolue pour le syndic. C'est lui qui gère la comptabilité de la copropriété par ce mandat qui lui a été confié. La seule solution pour le révoquer est une nouvelle assemblée générale validée par la majorité des voix des copropriétaires.

Quelle est la procédure à suivre ? si vous constatez des frais facturés deux fois, des surfacturations... ou tout autre élément prouvant que le syndic a mal exécuté une décision ou commis une faute, vous devez en informer le conseil syndical. Il émettra un avis suggérant au syndic de modifier sa position en convoquant l'assemblée générale, fera inscrire le sujet à l'ordre du jour de l'assemblée suivante, n'approuvera pas les comptes ou refusera de voter le quitus budgétaire. Il peut aussi décider de révoquer le syndic ou de ne pas renouveler son mandat. Mais là attention, il faut trouver un autre syndic pour prendre la succession du premier dans la foulée. Faute de quoi, personne ne serait alors compétent pour convoquer une nouvelle assemblée générale instituant le second syndic.

Contester votre quotte part : vous pouvez aussi estimer que la part qui vous est demandé n'est pas « juste ». Vous devez la répartition des charges par un vote à l'unanimité des copropriétaires lors d'une assemblée générale, ou par recours au tribunal de grande instance. Vous pouvez également demander au juge la nullité de la répartition si vous constatez que certaines charges ne sont pas réparties conformément aux dispositions de la loi (charges relatives à l'ascenseur par exemple où, en principe les copropriétaires des lots au rez-de-chaussée ne payent pas les charges liées à son entretien sauf si l'ascenseur dessert les caves et les parkings).

Pensez aux subventions si vous restaurez votre maison

Vous allez réaliser un investissement dans votre maison, pensez à faire le tour des organismes étatiques et des collectivités territoriales pour récupérer quelques centaines voir milliers d'euros

L'ADEME. L'Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie sera votre premier point de chute si vous vous lancez dans la rénovation de votre habitation dans le but de réaliser des économies d'énergie. Elle édite un petit guide réactualisé tous les ans et intitulé « Les Aides financières habitat ». Ainsi, en consultant ce guide vous saurez de suite quel type d'aide vous sera accordée si vous faîtes des travaux d'isolation thermique, que vous installez un système de régulation pour votre chauffage, que vous changez de chaudière ou que vous installez un chauffage au bois, avec des panneaux solaires, du photovoltaïque voire même une pompe à chaleur. Au programme : TVA à 5,5 %, crédit d'impôts et éventuellement subventions de l'Agence nationale pour l'habitat. Le tout sous conditions.

L'ANAH. Si vous améliorez votre logement en matière de sécurité, de confort, d’isolation acoustique, de salubrité, d’équipement, d’accessibilité et d’adaptation aux personnes handicapées, adressez vous en priorité à l'Agence nationale pour l'habitat. Des subventions peuvent vous être accordées dans ces domaines ainsi que pour les travaux de mise en accessibilité du logement d'une personne âgées pour favoriser son maintien à domicile. Les critères d'obtention sont basés en autres sur les ressources et/ou sur l'âge de la maison. Le montant des subventions varie entre 20 à 35 % du coût des travaux, plafonné à 13 000 €.

Les collectivités territoriales. En principe, le site de l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL) recense toutes les aides des collectivités locales dans la rubrique du même nom. On apprend ainsi que le conseil général du Loir-et-Cher attribue une subvention quand une personne âgée ou handicapée aménage son logement pour le rendre accessible. Elle varie entre 10 à 20 % du montant des travaux hors taxes et plafonné à 8 000 € et est au minimum de 152 €. Dans tous les cas, n'hésitez pas à vous rapprocher soit de vos collectivités locales soit directement auprès des réseaux départements de l'ANIL appelés ADIL. Parfois, les mairies à travers les CCAS peuvent également aider les personnes à faibles revenus. Ca vaut le coup de passer un coup de fil...

Les CIL : pensez aussi au comité interprofessionnel du logement. Il ne délivre pas d'aides financières, mais peut vous accorder des prêts à des taux très intéressants pour vos travaux, autour des 1 %. La seule condition est l'adhésion de l'entreprise pour laquelle vous travaillez au 1% logement.

Locataire/propriétaire : qui paie quoi ?

Pas facile de s'y retrouver dans les réparations qui incombent aux deux parties dans le cadre de la location d'une habitation. Le point sur ces règles.

La règle de base dont découlent les autres est l'obligation pour le propriétaire de louer un logement décent, répondant à tous les critères de sécurité et de mise aux normes, à charge pour le locataire de maintenir le bien dans l'état qu'il lui a été confié. Par rapport aux réparations qui doivent avoir lieu dans l'habitation, le propriétaire prend en charge celles qui sont dues à la vétusté, à un vice de construction ou à un cas de force majeure ; le locataire effectue les menues réparations et les réparations d'entretien courant et participe aux charges (article de notre édition du 13/04/2008). Voici une liste non exhaustive des réparations qui incombent à l'un et à l'autre.

Aux frais du locataire : l'entretien du jardin avec la coupe du gazon, la taille des haies, l'enlèvement des mousses sur la terrasse, le débouchage des conduits d'eau pluviale ; les frais liés au bon usage de l'intérieur avec le graissage des fenêtres, des stores..., le changement des gonds et des poignées des portes, les petits raccords de papier peint, de peinture, le remplacement d'une fenêtre cassée, des tasseaux des porte de placards, des joints et collier de la robinetterie, des accessoires des canalisations du gaz, des flexibles de douches, des interrupteurs électriques, coupe-circuit, ampoules... ainsi que le ramonage des conduits de fumée et de ventilation et l'entretien courant des appareils mentionnés dans le bail comme la hotte par exemple ou les adoucisseurs d'eau. Le détail des réparations est donné par le décret du 26 août 1987.

Pour le propriétaire : tout le reste ! Enfin, tous les gros travaux comme un mur fissuré, des tuiles manquantes après un grand vent, le ravalement de la façade de la maison, le remplacement total de la robinetterie d'un évier... Le locataire peut obliger le propriétaire à assurer l'état de « décence » du bien, à charge pour lui d'assurer sa mise en conformité. A défaut de réponse au bout de deux mois, l'un ou l'autre peut saisir la commission de conciliation départementale (gratuite). Si le désaccord persiste, c'est le juge du tribunal d'instance qui tranchera. Il détermine la nature des travaux à réaliser et le délai d'exécution. La montant du loyer peut être réduit ou suspendu, avec ou sans consignation.