Patrimoine

Choisir un crédit in fine

A côté des prêts classiques pour l'achat d'une maison, il existe aussi le prêt in fine. Idéal pour un investissement locatif, il est possible, dans de rares conditions, pour l'habitation principale, mais très risqué.

Comment ça marche ? C'est assez simple. Tous les mois, vous remboursez au banquier juste les intérêts de l'emprunt. Vous verserez le montant total du capital prêté à la dernière échéance du prêt. Le montant de la mensualité est faible puisqu'il ne se compose que des intérêts. Un prêt classique comprend lui une part intérêts qui diminue au fil des mois et une part capital qui elle augmente. Car moins il reste à rembourser, moins les intérêts sont importants. De plus, considéré comme risqué, le crédit in fine a un taux supérieur aux prêts classiques. Les banques obligent le client à constituer en parallèle un capital pour pouvoir rembourser au final la dernière échéance.

Pourquoi choisir ce prêt ? Le crédit in fine est idéal si vos revenus imposables sont très importants et que vous avez déjà des revenus fonciers. Le but est ici de défiscaliser. Et en investissant dans l'immobilier locatif, vous pouvez réduire les intérêts d'emprunt dans votre déclaration de revenus. Alors forcément quand on paye plus d'intérêts que dans un prêt classique, on déduit plus ! Et on compense le taux d'emprunt plus élevé du crédit in fine. D'autant plus que si vous louez le logement, le loyer perçu sera vraisemblablement supérieur aux mensualités. Ce différentiel devra, puisque c'est exigé par les banques, être investi dans une valeur estimée « sure » comme un compte en euros d'une assurance vie. Systhématiquement, la banque aura la main mise dessus et vérifiera la bonne constitution du capital dans le but de s'assurer du remboursement « au final » du prêt. Mais attention, plus le taux est élevé, moins le crédit in fine est intéressant.

Et pour l'achat d'un logement principal ? A première vue, on pourrait croire que le crédit in fine est aussi un bon plan pour les foyers modestes. Ils remboursent de petites sommes et peuvent revendre leur maison à l'échéance du prêt. Seulement voilà, ce n'est pas si simple que ça. Le banquier n'est pas philanthrope. Et il a raison car en cas d'accident de la vie, divorce, perte d'emploi, surendettement... et même en cas de moins value, la revente du bien immobilier peut ne pas suffir à rembourser en une seule fois la somme empruntée. Et puis le banquier, qui a le « devoir de conseil », exigera de son client la bonne constitution d'un capital et donc la mise de côté d'une partie de ses revenus dans une assurance vie pour anticiper le remboursement. Dans ce cas-là, sans déduction possible des intérêts d'emprunt sur le revenu imposable, l'opération coûtera bien plus cher qu'un prêt classique.

Monter une SCI

Vous avez décidez d'investir une partie de votre patrimoine pour le transmettre ensuite à vos enfants. La Société civile immobilière est une bonne solution.

Qu'est ce que c'est ? Une SCI est une société créée par au moins deux personnes. Elles s'investissent par un contrat écrit dans une entreprise commune pour réaliser des économies ou des bénéfices (encaissement de loyers, par exemple). Attention, aucune activité commerciale ne peut être exercée. Pas d'achats pour des reventes multiples ! L'habitation ne peut pas non plus être louée meublée. Aucun capital préalable n'est nécessaire. Juste le coût des frais de montage de la SCI. Des époux peuvent s'associer.

Comment est-elle gérée ? Des statuts précis définissent son mode de fonctionnement. La SCI doit être composée de parts dont la valeur est identique (100 € la part, par exemple). Les associés se les répartissent comme ils le souhaitent. Un gérant salarié ou bénévole est désigné. Ce peut être un des associés ou plusieurs ou une personne employée pour cette tâche.

Comment la monter ? La procédure est complexe. Il faut déposer un dossier au Centre des formalités des entreprises (CFE) dont dépend le siège social de la SCI avec ses statuts en double exemplaires, les pièces demandées et l’imprimé de déclaration. Une publication en pages Annonces légales d'un journal est à faire également. Le coût du montage peut aller jusqu'à 2 000 € si avez recours à un notaire ou un avocat.

Les avantages ? L'un des associés peut occuper l'immeuble gratuitement. De plus, le dispositif de la SCI est souple. Il suffit de revendre ses parts pour la quitter. Un enfant ne peut contraindre ses frères et soeurs à la revente pour récupérer son héritage, comme c'est le cas dans l'indivision. Par ailleurs, la SCI n'est pas soumises à l'impôt sur les sociétés. Les bénéfices encaissés entreront dans le revenu global de chaque associé, dans la rubrique « revenus fonciers ». Et puis, le gros avantage réside dans les frais réduits de droits de succession à payer sur l'immeuble. Uniquement sur les parts de la personne décédée et non sur la totalité si le bien est indivisible !

Passer par un courtier pour obtenir un prêt immobilier sur mesure

Taux défiant toute concurrence, durée du prêt à vos mensualités, clauses spécifiques négociées... Rencontre avec Loïc Gibier, professionnel indépendant, de Capital in Fine à Tours.

Tout d'abord, pouvez-vous nous expliquer ce qu'est exactement un courtier en prêt immobilier ?

Le courtier est un intermédiaire entre son client et un établissement bancaire. Son rôle est de trouver les meilleures conditions pour ses clients. Les précurseurs en France ont été Cafpi. Puis, dans les années 2000, avec le développement d'internet, le site meilleurtaux.com a amené les primo accédant à avoir recours aux courtiers aussi.

Pourquoi va-t-on voir un courtier ?

Il y a trois raisons essentielles : soit le client n'a pas le temps, pas l'envie ou pas la connaissance. S'il manque un de ces paramètres, c'est là que j'interviens. Les chefs d'entreprises et les professions libérales ont souvent recours à moi par faute de temps. Pour avoir les mêmes conditions de prêt que moi, un client devrait y passer au moins trois semaines. Avec le courtier, ca va très vite puisque je négocie directement avec le décideur sans passer par les intermédiaires. Et puis, je mets beaucoup l'accent sur la pédagogie. Je passe du temps à expliquer au client comment les prêts fonctionnent.

Et comment êtes vous rémunéré ?

Pour ma part, je ne fais pas payer le client. Tout est gratuit pour lui. La banque me donne 1 % du prêt principal jusqu'à un certain plafond (ndlr : les grosses agences de courtiers vous prennent un pourcentage sur l'emprunt souscrit en plus de la commission bancaire et/ou vous facturent des frais de dossier). Je demande juste au client de me laisser m'occuper de tout, de ne pas intervenir dans mes négociations avec les banques.

Quels sont les points que vous négociez auprès des établissement bancaires ?

J'essaie de négocier tous les paramètres : absence de frais de dossier, absence de pénalités en cas de remboursement anticipé, possibilité de faire son assurance avec un autre partenaire que celui de la banque, et l'accord immédiat sur la faisabilité du dossier. Mais, il est rare que les établissements acceptent de tout négocier.

Conseiller en gestion du patrimoine : trouver la perle rare

Pas facile de gérer soi-même ses revenus et de trouver les placements adéquats. Le conseiller peut vous aider. Mais faites bien attention aux propositions qu'il peut vous faire.

Il n'y a pas de miracle. Faire gérer ses affaires est avant tout une question de confiance. D'autant que le conseiller en gestion du patrimoine est rémunéré pour ça. Le problème, c'est que pour l'heure, la profession n'est pas réglementée et n'importe qui peut s'improviser conseiller en patrimoine et ouvrir son cabinet. Alors qui choisir ? Comment ? A quoi fait-il faire attention ?

Banquier, assureur, notaire ou indépendant ? A priori, les banquiers et les assureurs sont les plus rassurants. Les établissements ont pignon sur rue. Et comme les commissions qu'ils touchent sur les produits qu'ils placent sont minimes, on peut se dire qu'ils n'ont pas grand chose à gagner. Sauf que : plus ils placent les produits demandés, plus le volume de primes est important et pèse sur leur salaire. Ils remplissent alors les challenges demandés. Eux, qui ont des centaines de clients à gérer... En ce qui concerne les banques qui sont aussi compagnie d'assurance, n'auront-elles pas tendance à « vendre » leurs propres produits ? Les notaires, eux, n'ont plus le droit d'avoir un rôle de conseiller en patrimoine alors ils renvoient sur une société de gestion commune à tous, UNOFI. Quant aux indépendants, on peut craindre leur manque de « formation » où leur volonté de ponctionner une partie non négligable de votre patrimoine. A défaut de pourvoir gérer soi-même son porte-feuille faute d'envie, de temps ou de connaissance, il va falloir trouver la personne de confiance.

Les conseillers à fuir. Ceux qui vous promettent la lune et un rendement assuré de vos actions ou obligations car la bourse a une part de risques ; ceux qui après un seul entretien vous définissent un plan de stratégie dans la foulée ; ceux qui n'abordent que l'aspect fiscal de votre patrimoine et pas les valeurs mobilières ou immobilières car un patrimoine bien géré est avant tout un patrimoine dont les biens sont répartis équitablement.

Le conseiller idéal. Trouver son conseiller est une question de feeling. Il sera votre confident, le « doctor's money » comme disent les anglo-saxons donc il vaut mieux se mettre à nu pour qu'il puisse soigner votre patrimoine et établir le bon diagnostic. N'hésitez pas à lui demander clairement comment il est rémunéré. Un bon conseiller doit être capable d'admettre un différé dans sa prise de décision », explique Sylvain Raffi, conseiller à CIP in Fine et établit un scénario de ce qui va se produire une fois les décision de placements établies. Il doit aussi accompagner le client sur le long terme ».

Comment le conseiller indépendant est rémunéré ?

Il touche un pourcentage sur les frais de dossier et de gestion du porte-feuilles de valeurs souscrites par le client. En plus, la plupart des conseillers prennent des honoraires : entre 150 et 300 € de l'heure. Mais certains indépendants acceptent de ne pas encaisser d'honoraires, jugeant que la marge touchée sur les frais est suffisante. Quand un conseiller vous fait payer les frais de dossier pour souscrire un Fond commun de placement à 3 % du montant investi par exemple, il touche un certain pourcentage sur ces frais. Puisqu'il apporte des clients à ce FCP, il a obtenu un accord. Le FCP lui octroie la possibilité de descendre jusqu'à 1 % de frais de dossier. Dans ce cas précis sur les 3 % payés par le client, 1 % iront directement au FCP et 2 % au conseiller. Mais, à priori, de toute façon, si le client avait souscrit ce même FCP dans une banque ou en direct, le taux des frais aurait été également autour des 3 %. C'est comme le vendeur de voiture neuve qui « mange » ou non sa commission au passage quand vous lui achetez une nouvelle berline en négociant ou non le prix ! S'ajoutent ensuite un pourcentage de tous les frais liés au FCP tout au long de sa vie. Sachant que plus le capital fructifie, plus les frais que vous devrez reverser sont importants, et donc mieux le conseiller en financement est rémunéré.

Témoignage : des parents octogénaires mal conseillés

Martin a eu une mauvaise expérience des conseillers en patrimoine. Il a dû intervenir et faire stopper les bons conseils donnés à ses parents octogénaires. L'histoire remonte à quatre-cinq ans. A cette époque, ses parents ont touché le gros héritage d'une vieille tante. Son papa et sa maman ont demandé conseil à leur banquier. Il les a, d'une part, orienté vers un notaire qui proposait d'investir dans une GAEC de vignobles ; d'autre part, le conseiller voulait investir dans un porte-feuille d'action à court terme. « Le placement en bourse était à haut risque, explique Martin. Le marché à court terme doit être suivi tous les jours. Et ce n'est pas à 84 et 86 ans que mes parents pouvaient faire ça ! ». Les parents ont alors suivi les bons conseils du fils. Ils se sont tournés vers un autre conseiller bancaire, celui de la tante décédée. « Lui leur a trouvé des placements de bon père de famille, tout en leur expliquant que les dons aux héritiers étaient possibles de leur vivant à hauteur d'une certaine limite ».

L'assurance vie à bon escient

Conseils, astuces et pièges à éviter. Voilà ce qu'il faut connaître avant de se lancer dans ce type de placement à long terme.

L'assurance vie est un cadre juridique composée de placements financiers avec des dispositions fiscales avantageuses. Elle vise à assurer un capital à ses proches en cas de décès ou à soi-même en cas de vie : constitution d'une rente viagère, anticipation de la retraite... Elle a longtemps été un des placements préféré des français puisqu'elle possède des taux garantis. L'argent investi est injecté dans deux types de placements : d'une part les comptes en euros composés d'obligations et de placements immobilier et, d'autre part, les multi-supports où se mêlent principalement actions et Organismes de placement collectif en valeurs mobilières (OPCVM).

Des taux garantis. Les comptes en euros sont cadrés et rapportent en moyenne entre 2,5 et 3,5 %. Cette rentabilité est stable, mais apparaît peu élevée au vu du taux du livret A avec ses 3,5 %. Les assurances vie multi-supports peuvent être plus rentables, mais sont aussi plus risquées. Plus la part d'actions est importante dans le porte-feuille, plus les risques liés aux aléas de la bourse sont importants. Un risque minimisé par le placement à long terme de l'assurance vie, du moins en théorie ! Attention, souscrire une assurance vie entraîne des frais. A l'entrée, tous les ans sur les bénéfices, « produits » dit-on dans le jargon, selon un pourcentage qui peut aller de 0,40 à 1 %, et à la sortie avec les prélèvements de type CSG et RDS.

Dans quel cas opter pour l'assurance vie ? Choisissez ce placement si vous avez déjà de l'argent sur un livret disponible immédiatement en cas de pépin. L'assurance vie est un placement à long terme. La fiscalité est allégée sur les gains une fois une période de huit ans écoulée. Une personne seule peut alors retirer jusqu'à 4 600 € ou 9 200 € pour un couple sans être imposé dessus. En revanche, les retraits des bénéficies est largement taxé avant ces 8 ans. Si vous optez pour un multi-supports, choisissez un contrat qui vous permet de moduler à loisirs la partie obligations et actions qu'elle contient. Ainsi, vous pourrez opter pour la sécurité des obligations durant une année, et repartir sur une majorité d'actions quand vous jugerez que la bourse repartira !

A savoir ! Le banquier aura tendance à vous conseiller un contrat en euros peu risqué tandis que le conseiller un multi-support. Eh oui, plus il y a d'actions dans le porte-feuille, plus la commission du conseiller est importante. En revanche, le banquier ne touchant pas de commission a tendance a privilégier la sécurité du compte en euros. Autre point important pour ne pas se faire avoir : la durée du contrat. Au bout des 8 ans, votre assureur vous proposera peut être de souscrire un nouveau contrat. Vérifiez bien la durée de votre assurance vie. Car elle est valable parfois jusqu'à 30 ans et reconductible tacitement tous les ans. Donc inutile d'en souscrire une autre avec de nouveaux frais. Regardez bien la fiche de synthèse qui vous a été donnée lors de la signature du contrat !